Słupy energetyczne bez ustanowionej służebności. Jakich roszczeń może dochodzić właściciel?

Wyrok TK z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, może istotnie zmienić ocenę wieloletniego korzystania przez przedsiębiorstwa przesyłowe z cudzych nieruchomości

Jedna z prowadzonych przeze mnie obecnie spraw zaczęła się od pozornie prostego pytania właścicielki nieruchomości: dlaczego przedsiębiorstwo energetyczne od kilkudziesięciu lat korzysta z jej gruntu, skoro ona nigdy nie otrzymała z tego tytułu żadnego wynagrodzenia?

Za domem mojej Klientki znajduje się nieruchomość gruntowa, na której od wielu lat stoją trzy duże słupy elektroenergetyczne. Przez działkę przebiega infrastruktura należąca do przedsiębiorstwa energetycznego, która w sposób trwały ingeruje w sposób korzystania z nieruchomości. Jednocześnie Klientka nie dysponuje umową ustanawiającą służebność i nie otrzymuje wynagrodzenia za korzystanie z gruntu.

Sprawa trafiła więc na drogę sądową, a jednym z kluczowych zagadnień wymagających rozstrzygnięcia stało się ustalenie, czy przedsiębiorstwu rzeczywiście przysługuje tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, a jeżeli nie – jakich roszczeń może dochodzić jej właścicielka. W tego rodzaju sporach przez lata jednym z najistotniejszych argumentów podnoszonych przez przedsiębiorstwa przesyłowe był zarzut zasiedzenia służebności. Sam fakt, że urządzenia znajdują się na cudzej nieruchomości od kilkudziesięciu lat, nie przesądza jednak jeszcze o skutecznym nabyciu prawa do korzystania z niej.

Szczególnego znaczenia nabiera w tym kontekście stosunkowo niedawny wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16. Trybunał zakwestionował utrwalony w orzecznictwie sposób rozumienia art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c., pozwalający przyjmować, że przedsiębiorca przesyłowy albo Skarb Państwa mógł jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r. nabyć przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią późniejszej służebności przesyłu.

Orzeczenie to ma istotne znaczenie nie tylko dla prowadzonej przeze mnie sprawy. Dotyczy ono bowiem znacznie szerszego problemu: na jakiej podstawie przedsiębiorstwa przesyłowe mogą korzystać z prywatnych nieruchomości zajętych pod infrastrukturę wybudowaną wiele lat temu oraz gdzie przebiegają granice ochrony prawa własności wobec wieloletniego wykonywania uprawnień, których źródła właściciel nieruchomości często nawet nie zna.

Służebność przesyłu od 2008 r. A co ze słupami, które stały tam wcześniej?

Aby zrozumieć znaczenie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., trzeba cofnąć się o kilkadziesiąt lat. Znaczna część istniejącej do dziś infrastruktury energetycznej – słupy, linie napowietrzne, gazociągi czy inne urządzenia przesyłowe – powstawała bowiem w okresie, w którym Kodeks cywilny nie przewidywał jeszcze odrębnej instytucji służebności przesyłu.

Zmieniło się to dopiero 3 sierpnia 2008 r., kiedy weszły w życie art. 305¹–305⁴ k.c. Od tego momentu nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy prawem pozwalającym mu korzystać z niej w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem znajdujących się na niej urządzeń przesyłowych. Takie prawo ustawodawca nazwał właśnie służebnością przesyłu.

W praktyce oznacza ona przykładowo prawo przedsiębiorstwa energetycznego do utrzymywania na cudzej nieruchomości słupów i linii energetycznych, dostępu do nich oraz wykonywania czynności koniecznych do ich eksploatacji, konserwacji czy modernizacji. Jednocześnie ustanowienie takiej służebności ingeruje w prawo własności – właściciel musi bowiem znosić obecność urządzeń oraz korzystanie przez przedsiębiorcę z określonej części jego gruntu.

Kodeks cywilny przewiduje przy tym, że ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia stosownej umowy, a służebność jest konieczna do korzystania z urządzeń, właściciel nieruchomości może wystąpić z żądaniem jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem.

Co jednak z urządzeniami wybudowanymi przed 2008 r.?

Wprowadzenie służebności przesyłu nie rozwiązało automatycznie problemu infrastruktury istniejącej od wielu dziesięcioleci. W całej Polsce znajdowały się przecież tysiące nieruchomości, przez które już wcześniej przebiegały linie energetyczne, gazociągi i inne urządzenia. Niejednokrotnie przedsiębiorstwa korzystały z tych gruntów od lat 60. czy 70. XX wieku.

Powstało zatem zasadnicze pytanie: jaki tytuł prawny do korzystania z cudzej nieruchomości przysługiwał przedsiębiorstwu, jeżeli urządzenia powstały przed wprowadzeniem służebności przesyłu, a jednocześnie nie zawarto z właścicielem odpowiedniej umowy ani nie istniała decyzja administracyjna uprawniająca do korzystania z gruntu?

Odpowiedzi na ten problem zaczęło poszukiwać orzecznictwo.

Sąd Najwyższy przyjął, że jeszcze przed 3 sierpnia 2008 r. przedsiębiorstwo mogło korzystać z cudzej nieruchomości w ramach służebności gruntowej odpowiadającej swoją treścią późniejszej służebności przesyłu. Co więcej, w orzecznictwie dopuszczono możliwość nabycia takiego prawa przez zasiedzenie.

Nie była to jednak służebność przesyłu w rozumieniu art. 305¹ k.c. – tej przed 3 sierpnia 2008 r. w Kodeksie cywilnym jeszcze nie było. Była to wyprowadzona z obowiązujących już wcześniej art. 285 i art. 292 k.c. konstrukcja służebności gruntowej, której treść w praktyce odpowiadała późniejszej służebności przesyłu.

Linia ta została zapoczątkowana m.in. uchwałą Sądu Najwyższego z 17 stycznia 2003 r., III CZP 79/02, a następnie rozwinięta w kolejnych orzeczeniach. W praktyce pozwalała ona przedsiębiorstwom przesyłowym powoływać się na zasiedzenie prawa do korzystania z cudzych nieruchomości także wtedy, gdy termin zasiedzenia upływał jeszcze przed ustawowym wprowadzeniem służebności przesyłu.

To właśnie ten sposób rozumienia przepisów znalazł się kilkanaście lat później pod kontrolą Trybunału Konstytucyjnego.

Czy można zasiedzieć prawo, którego ustawa jeszcze nie przewidywała?

Sedno sporu konstytucyjnego nie sprowadzało się zatem do pytania, czy zasiedzenie służebności jest w ogóle dopuszczalne. Kodeks cywilny przewiduje możliwość zasiedzenia służebności gruntowej – zgodnie z art. 292 k.c. jest to możliwe, gdy służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Problem był znacznie bardziej fundamentalny: Czy na podstawie przepisów o klasycznej służebności gruntowej można było wyprowadzić zupełnie inną konstrukcję prawną, a następnie przyjąć, że przedsiębiorstwo nabyło ją przez zasiedzenie jeszcze zanim ustawodawca zdecydował się uregulować służebność przesyłu?

Trybunał Konstytucyjny odpowiedział na to pytanie negatywnie.

W wyroku z 2 grudnia 2025 r., P 10/16, stwierdził, że art. 292 w związku z art. 285 § 1 i 2 k.c. – rozumiane w sposób umożliwiający przedsiębiorcy przesyłowemu lub Skarbowi Państwa nabycie przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c. przez zasiedzenie służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu – są niezgodne z Konstytucją. TK wskazał tu m.in. na konstytucyjną ochronę własności oraz zasadę demokratycznego państwa prawnego.

Dlaczego różnica między tymi służebnościami ma znaczenie?

Na pierwszy rzut oka obie konstrukcje mogą wydawać się bardzo podobne. W obu przypadkach chodzi przecież o możliwość korzystania z cudzej nieruchomości w związku z istniejącą infrastrukturą. Z punktu widzenia prawa rzeczowego różnica jest jednak zasadnicza.

Klasyczna służebność gruntowa, uregulowana w art. 285 k.c., istnieje w relacji pomiędzy dwiema nieruchomościami. Jedna z nich jest nieruchomością obciążoną, natomiast druga – nieruchomością władnącą. Co szczególnie istotne, zgodnie z art. 285 § 2 k.c. służebność gruntowa może mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej albo jej oznaczonej części.

Służebność przesyłu została skonstruowana inaczej. Nie ustanawia się jej na rzecz właściciela innej nieruchomości, lecz na rzecz przedsiębiorcy, który jest właścicielem urządzeń przesyłowych albo zamierza je wybudować. Jej funkcją jest umożliwienie przedsiębiorcy korzystania z nieruchomości w zakresie koniecznym do prawidłowego funkcjonowania tej infrastruktury.

Nie jest to więc wyłącznie różnica terminologiczna. Właśnie dlatego jednym z centralnych problemów analizowanych w sprawie P 10/16 stało się pytanie, czy poprzez wykładnię przepisów o służebności gruntowej nie wykreowano w rzeczywistości nowego ograniczonego prawa rzeczowego, którego ówczesna ustawa nie przewidywała.

Granice wykładni – sąd interpretuje prawo, ale czy może je tworzyć?

Prawo rzeczowe opiera się na zasadzie numerus clausus praw rzeczowych. Oznacza ona, że katalog praw rzeczowych jest zamknięty, a ich zasadnicza konstrukcja wynika z ustawy. Ma to szczególne znaczenie dlatego, że prawa rzeczowe są skuteczne nie tylko pomiędzy stronami określonej umowy, lecz co do zasady wobec wszystkich.

Trybunał uznał, że wcześniejsza wykładnia art. 285 i 292 k.c. wykroczyła poza granice zwykłej interpretacji przepisów. W ocenie TK doszło w istocie do prawotwórczej wykładni, prowadzącej do wykreowania konstrukcji nieprzewidzianej wcześniej przez ustawodawcę.

Ma to szczególne znaczenie z perspektywy właściciela nieruchomości. Zasiedzenie nie jest bowiem wyłącznie abstrakcyjną instytucją prawa cywilnego. Jego skutkiem jest rzeczywista i trwała ingerencja w cudze prawo własności. W przypadku zasiedzenia służebności właściciel musi odtąd znosić korzystanie z jego nieruchomości przez inny podmiot w zakresie odpowiadającym treści nabytego prawa. Trybunał zwrócił uwagę, że tak daleko idące ograniczenie prawa własności wymaga odpowiednio wyraźnej podstawy ustawowej. Tymczasem w analizowanym przypadku konstrukcja pozwalająca przedsiębiorstwom przesyłowym nabywać takie prawo została wyprowadzona dopiero w drodze orzecznictwa.

Problem miał również wymiar czasowy. Właściciele nieruchomości mogli bowiem przez wiele lat nie mieć świadomości, że tolerowanie znajdujących się na ich gruncie urządzeń prowadzi do biegu terminu zasiedzenia prawa, którego w takim kształcie nie przewidywała wówczas ustawa. Pytające sądy wskazywały wręcz, że przed ukształtowaniem się tej linii orzeczniczej ani właściciele gruntów, ani przedsiębiorstwa przesyłowe nie miały świadomości istnienia tak rozumianej służebności.

I właśnie tutaj problem zasiedzenia służebności przesyłu spotkał się z konstytucyjną zasadą ochrony zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa. Właściciel powinien bowiem móc na podstawie obowiązujących przepisów przewidzieć konsekwencje prawne własnego zachowania – w tym również to, że jego wieloletnia bierność może ostatecznie doprowadzić do trwałego ograniczenia przysługującego mu prawa własności.

Wyrok P 10/16 pokazuje więc, że spór o stare słupy energetyczne nie jest wyłącznie sporem o urządzenia stojące na prywatnym gruncie. W tle znajduje się znacznie szersze pytanie: czy potrzeba uporządkowania wieloletnich stanów faktycznych może uzasadniać ograniczenie prawa własności na podstawie konstrukcji prawnej stworzonej dopiero przez orzecznictwo? Trybunał Konstytucyjny uznał, że w tym przypadku granica dopuszczalnej wykładni została przekroczona.

Masz słupy na działce? Sprawdź, czy przedsiębiorstwo posiada tytuł prawny do korzystania z Twojej nieruchomości

Jeżeli na Twojej nieruchomości znajdują się słupy energetyczne lub inne urządzenia przesyłowe, możesz zlecić Kancelarii audyt sytuacji prawnej nieruchomości. Zweryfikuję, czy przedsiębiorstwu przysługuje skuteczny tytuł prawny do korzystania z gruntu, w tym czy może powoływać się na zasiedzenie, oraz ocenię, czy istnieją podstawy do ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem lub dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.